随着万科、保利等地产先后发布2012年全年业绩快报，去年房地产企业经营情况由此正式揭开大幕。绝大多数房企在2012年的销售数据一片飘红的前提下，利润率的下降却是不争的事实。

一线房企利润率滑坡

新年伊始，万科集团(万科蓝山 万科幸福汇)率先发布2012年12月销售简报中显示，2012年全年万科累计实现销售金额1412.3亿元，当之无愧稳坐全国房企头把交椅。与此同时，其三季度末销售净利润率为13.32%，比上年同期14%下降0.8个百分点。

紧接着，1月13日保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)发布业绩快报称，该公司2012年归属于上市公司股东的净利润为84.05亿元，较上年同期增长28.69%；但2012年保利地产营业总收入同比上年增长达到46.48%，而其余财务数据增幅均低于该指标。

一位券商分析师告诉记者，主营业务收入增长率快于净利润增长率，则公司的净利润率会出现下降，也意味着公司的盈利能力在下降。事实上根据估算，保利地产2012年的净利润率维持在13%左右，同比2011年末和2012年出现下行趋势。

另根据中原地产市场研究部统计数据显示，以标杆房企半年报和三季报的销售净利润率作为其2012年的销售净利润参考，通过数据对比可以看到，自2007年以来，包括万科、保利、富力等在内标杆房企的销售净利率呈现明显下滑趋势，已从2007年的24%下滑到2012年的18%。

量升价跌利润降

在万科和保利销售业绩领跑全行业同时，绝大多数房企在2012年的销售数据也一片飘红。恒大地产去年累计实现合约销售额923.2亿元，较2011年上升14.8%；中海地产(中海九号公馆 中海尚湖世家) 全年实现销售1115.2亿港元（约合人民币902.2亿元），同比增长28.1%。金地、招商、华侨城等房企的2012年销售额也都实现大幅增加，均创下历年来新高。

但万科北京公司总经理毛大庆则明确表示：“去年虽然房子卖的钱多了，但我们的利润却在不断下降。”

实际上，经历了2012年新一轮的市场调控周期，以一线房企为首在全年销售均价同比数据也出现了不同程度的下降。恒大地产在2012年销售均价为5962元/平米，低于上一年6590元/平米。

万科2012年销售均价10901元/平米也低于2011年的11303元/平米和2010年的12049元/平米。

一位地产研究人士对记者表示，正是由于以万科、恒大为代表的标杆房企在2012年通过以价换量，加速去库存的销售策略换得了客观的业绩，但与此同时人工、建筑、融资等成本的增加，企业总体的盈利能力和水平也呈现下降趋势。

保利地产2011年主营业务利润率由半年报的22%下降为三季度末的20%。三季度末，扣除非经常性损益后的净利率为12%，而2011年同期为16%。此外，恒大地产2012年上半年的经营利润率由2011年6月末的31.9%下降到28.2%。

调高目标增效益

在2012年终暖冬的陪伴下，房企对于2013年抱有谨慎乐观的态度。多位国内TOP10房企相关负责人向记者表示，2013年市场总体趋稳，相比去年日子应该不会太难过。

或许正是出于这种考虑，加之去年销售超额完成的双重刺激之下，众多房企纷纷提高2013年的销售目标。

1月15日，富力(富力又一城 富力盛悦居) 预计今年销售额将达380亿-450亿。而去年超出计划14.8%，实现合约销售额923.2亿元的恒大地产，进一步将2013年销售计划提高至1000亿元。

绿地集团则表示，今年销售目标计划增长30%以上。融创中国更提出其2013年销售目标将从去年的300亿元调升至450亿元，涨幅达50%。

此外，根据已公布2013年销售目标的房企，包括华润置地(橡树湾 润景公馆) 、招商地产、华夏幸福、禹州地产等在内，集体调高了新一年度的销售目标，较之2012年上调均幅达25%，个别企业上调幅度甚至超过50%。

实际上，2013年开年以来，主流房企就表现出了兴奋的状态。首先在土地市场积极扩张，拿地频率明显加快。其次，包括恒大、富力、龙湖等多家企业通过发债配股融资“开源”，为后市投资布局。

一位不愿具名的房企人士对此表示，在土地溢价已经上涨的情况下，企业对于利润的要求可能更突出，楼市以价换量时代已经结束。但可以确定的一点是，高周转将成为行业的主流趋势，毕竟除了一线城市外，二三四线城市存货量目前依然居高不下，压力显而易见。

■ 焦点

25家主流房企去年销售近万亿

2012房企全面完成销售目标实属意料之中。去年10月就已经有保利地产、中海地产、绿城集团(绿城阳光公馆 绿城百合公寓)、世茂房地产、招商地产、越秀地产、融创中国、中骏置业、华润置地、禹州地产及远洋地产(远洋万和公馆 远洋一方)等11家标杆房企均已完成全年销售目标。截至年底，房企全行业超额完成年度任务。

据中原地产市场研究部统计数据显示，除了合生创展(合生·麒麟社 合生·世界村)2012年销售额达116亿元，同比上涨17%以外，截至日前公布销售业绩的24家房地产上市公司中，合计完成2012年销售业绩高达9548.15亿，同比2011年涨幅高达27.3%。

15家房企扎堆海外融资

凭借去年销售业绩飘红，不少房企趁热打铁掀起新一轮海外融资潮。据不完全统计，截止到1月22日，已有15家房企发布了海外融资计划，总额已超过380亿元。事实上，自2012年开始，内地房企海外融资频次明显加快，全年共有20家内地房企发行了25笔海外债券，融资总额高达600亿元，同比增长了10.23%。

业内人士表示，调控近两年来，内地融资环境并未明显改善，而房企看好未来市场，此轮融资主要是为扩展准备充裕资金，相比之下，海外融资比内地成本更低。